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房地产漫画

“摇中了,发红包!”7月28日中午,一个广佛置业交流群里,在禅城工作的“群友”Calvin,在佛山市专业化住房租赁平台的首批83套房源、453个通过审核的报名客户中摇出的选房名单中,看到了自己的名字。

本周六,佛山市专业化住房租赁平台首批房源进行摇号中签的选房,第二批约400套房源预计在今年底入市。今年,这一平台目标整合3000套房源。佛山房产网了解到,据透露,除此之外,今年佛山还将搭建住房租赁交易服务平台,对包括专业化租房租赁平台在内,以及个人住房出租、村集体住房出租等所有房源进行统一管理,进一步保障租赁双方权益,完善和规范佛山租房市场。

租房市场未来将从“野蛮生长”状态进入统筹管理的同时,多元化的开发和探索模式,也将改变传统的“建房-买房”的模式,与租赁平台或者租赁机构合作、房企自行开发租赁物业、商改租、工改租甚至从三旧改造进入租赁开发模式等,都将是未来发展方向。

专业化租赁平台:

年内拟整合3000套房源 覆盖五区

佛山市专业化住房租赁平台的首批83套房源将在8月5日正式选房。799元/月起入住禅城祖庙中心区,这个价格相对于同区域,要实惠不少。佛山房产网获悉,根据5月份佛山租赁成交记录了解到,祖庙板块的小户型租金普遍在30元/平方米/月以上。而首批房源平层折算租金约17.8元/平方米/月,LOFT单位单价不到29元/平方米/月。租赁对象均符合大专及以上学历、禅城区无房、佛山工作这三个条件。

“听说竞争太激烈了,所以就没有去报名。”中签的“准租客”Calvin发红包小小庆祝后,置业群里有群友说。

“2017年租赁平台的目标是整合到3000套房源,但我们做过第三方市场调研,租赁市场容量其实非常大,所以未来会发展更多的房源。”为加快构建租购并举的住房体系,住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批住房租赁试点城市。作为佛山市唯一一家国有专业化住房租赁平台企业,行业人员回应,除了第二批约400套房源最快也将在今年底推出市场之后,后续房源整合的任务仍旧非常大,并且在禅城之外。下半年在顺德、南海、高明和三水区都会有项目。

专业化租赁平台的出租房源目前采取的合同是两年一签,行业人员表示,“因为两年内有可能基本情况会发生变化,例如买了楼等,就要把机会让给其他更加有需要的人。”

管理:

将建设政府住房租赁交易服务平台

从6月份开始,佛山在租赁市场的推进动作就不断传出新进展。7月21日,佛山市开展住房租赁试点工作动员会议。在已经推出佛山市专业化住房租赁平台之后,将扩大国有平台规模,让国有平台引领、带动和规范佛山住房租赁市场。

同时,动员会议上还特别提出建设政府住房租赁交易服务平台,创新租赁服务。利用信息化手段,提升和融合住建、流管等管理系统,实现租赁网签和备案工作,实行住房租赁网格化管理,进一步规范中介机构和从业人员行为。

“这个平台有点像是商品房买卖的网签系统一样。传统租赁市场还是会存在不规范现象,比如村屋的出租并不签署租约,或者租金市场信息并不透明。”佛山市房地产业协会副秘书长进一步表示,除了信息化、网格化和市场规范,进一步保障租赁双方的权益之外,佛山作为全国12个试点城市之一,这个“试点”也是对市场的摸底,“现在很多商品房闲置,业主购买回来纯粹放着,究竟佛山租赁市场需求有多大以及已有出租房源的量有多大?通过政府主导的租赁系统平台也可以对于供需更加清晰。”

这一观点也得到一个多月前拿下“带自持”地块的世茂房地产负责人的认同。在万科拿下100%自持70年地块之后不久,世茂房地产华南区域投资总监易炳顺在成功竞得禅城奇槎地块之后表示,自持部分或将考虑开发“长租公寓”,“很多人都有租房的经历,租到半年,房东说要卖房,或者租了一年房东要涨租,因此要经常搬家。长租物业就不会出现这种情况。”

聚焦

商改租&工改租 能为佛山商业地产去库存?

在租赁动员会议上还提出,佛山后续将“盘活存量房、完善供地方式。以开展卖地自持、商改租、工改租、及三旧改造,盘活存量房源。着手开展城中村改造,开启城市更新模式;在各区开展集体土地建设‘只租不售’试点项目。”

佛山房产网佛山市专业化住房租赁平台已发布的两个房源项目,都是以“购买”形式整合,后续房源获取可能会多元化、多种形式,除了购买合作,甚至会采取类似现在市场上主流的租赁方式。

在专业住房租赁平台的信息资料中,还特别提到“改变房屋使用功能以及调整规划指标:包括厂房改居住功能住房、办公楼改租赁住房,南海集体流转用地开发建设、三旧改造、调整土地规划技术要点等。”

值得关注的是,在租赁平台多元化获取房源,可以进一步增加优质租赁房源供应的同时,以上模式对于佛山现有库存压力巨大的商业地产,去库存的作用也备受期待。

“对商业地产去库存意义重大。”行业人员进一步回应,佛山商业地产人均面积高于广深,如何盘活商业资源、如何快速帮市场去库存,又达到租赁市场的发展,其实是一个双赢局面。未来的方向包括“商改租”和“工改租”。

对于“工改租”,行业人员进一步补充,以前市中心有很多厂房,随着环保政策和大环境的变化只能外迁。这些工业厂房由于工业土地性质不能改成住宅,但是如果通过“工改租”相关政策就可以把它盘活起来,同时满足市民对租赁的需求。

“虽然具体政策还没完全出台,但判断这是未来方向。此外,集体用地的改造也是目前的一个方向。这一类土地与公开出让的商住用地有明显的价格差,作为只租不售的项目,一定程度上也能同时满足市民的租赁需求。”行业人员进一步分析,“房子是拿来住的不是拿来炒的也是这个道理。”

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租金收入比25% 佛山“租金相对合理”

在“租购同权”、“租售并举”成为市场热点的同时,易居房地产研究院发布《全国50城房租收入比研究报告》。报告显示,北京、上海、深圳和三亚4个城市,以租金收入比超过48%的比例成为“租金严重过高”城市。海口、兰州、哈尔滨、郑州、广州和湛江6个城市,超过38%成为“租金相对过高”城市。

而包括佛山、东莞在内的12个城市,成为租金收入比在25%或者以下的“租金相对合理”城市。

来自佛山禅桂中心区部分租赁成交数据显示,禅桂中心区部分租赁成交单位租金水平在23.2-58.06元/平方米之间。整体来说,禅城区不同区域和小区租金差异较大,次新房小区租金在20-58元/平方米/月不等。而桂城整体租金水平略高,次新房小区普遍达到30-48元/平方米/月。

而从租客类型来看,家庭租客占禅城绿景板租客比例较大;桂城板块的主力租房人群则有陪读家庭和在附近工作同时被限购了的人群。

行业人员认为,从今年的情况来看,现时的租赁活跃度较前几个月高,租客较多,房源也较充足,房源数量可以满足租房的需求。“在租客中,家庭客占比较大,还有一些是合租客。”

行业人员表示,因现时有较多陪读家庭租房,使租赁市场较活跃。其中,1房1厅和2房1厅户型较热租。“在此板块的主力租房人群有陪读家庭,还有部分在周边工作的人,因被限购而要租房住。”